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共管住宅中的选战风波

http://www.canachieve.com.cn 发布日期:2009-08-05

  这是发生在我所居住的小区的真实的故事。

  自四月初起,历时2个多月的由部分业主发起、推翻在任的小区公司的董事会的较量终告结束。在这过程中,在任董事会奋力反击后、亡羊补牢,也上演了一场证明自己的好戏。双方乃至更多的力量参与的角力终于在6月11日晚落下帷幕。事后回顾这个充满火药味的、又是依照法律程序进行的,台面上和台下的工作同时开展,有时属于文化的,有时带有一些种族意味的的斗争过程,居然发现,业主、斗争发起者、原任董事会成员以及作为载体的社区,所有的参与者都是赢家,事件本身还可以总结出许多属于法律的、社会的、文化的、理念的东西来,算得上是收获颇丰吧。不妨记录下来,与大家一起分享。

  一、从加国的房屋、社区和物业管理模式说起

  我所居住的是一种叫做“Condo Town House”的房屋,是一种每户有独立产权、社区进行统一管理的镇屋(国内称联排)。加国房屋类型有点复杂,大类是别墅和公寓。根据是否有社区管理以及内容的多少,又有四种类型:独立及半独立屋(双拼)大多是自我管理,没有公共管理,除草、铲雪等一应杂务要么另外雇人,要么自己动手,价格最贵,但根据区域、地段、占地面积相差也十分悬殊;镇屋则大多有公共管理,所以每月还需缴纳不菲的管理费,售价较之独立屋便宜很多;豪华公寓叫做”Condo”,住进去,干净、整洁,有健身房、泳池等公共设施,有点像酒店式公寓,售价不菲、管理费很高,但居住面积并不大;一般公寓就是常见的那种了,从外表就可以看出,有点破旧,还有点年久失修的样子,但售价、租金和管理费都是最便宜的。还有一些交叉的,如介于镇屋和公寓之间的房子。上述数种自然有价格落差,但从投资角度说,则难有高下之分,投机机会甚少,投资回报相差不大。一是各种类型房屋均有自身的市场需求,;二是市场本身较为成熟,相互间套利空间不大。三是投资收益主要取决于房屋自然增值,短线炒作或利用信息不对称炒作几无可能。政府按户收取地税,缴费标准便是各个物业的“市场估价”,所以,只要知道地税交多少,房价大致可以估算;四是房屋中介和交易市场十分透明,运作规范。投机啦、诈骗啦、自买自卖啦、囤积啦、一房二卖啦,几无空隙可钻。五是租赁市场十分活跃,移民大都先租房半年,等熟悉情况了在考虑买房。但也有不少中国人刚来几天,就捧场白花花的银子购房,令外国人目瞪口呆。要说这种买房的风险,也算是对半开,有当机立断,抓住时机,赚了大钱的;也有一不小心,没有看准,吃了小亏的。出租房屋自然养房,但房屋的损耗也较大,房租付按揭没问题,但赚钱也不多。

  上面所提到的“共管房屋“,就是那种拥有许多独立的产权单位,但许多设施为共同所有,因而物业管理、维护和维护需要采取共同管理方式进行的住宅。根据安省《共管住宅法》,共管房屋的业主可以成立没有股本的“公司”,公司设立的目的就是负责管理、维修、保养等类似事务,为业主提供服务。而根据加国所得税法,此类公司具有“非盈利组织”的资格,从而可以按照所得税法的规定,免交所得税。公司由业主大会选举出的董事会全面管理社区;董事会受权选聘专业管理公司(property manager)负责物业、公共场所及设施的维修以及社区的财政、行政管理事务、监督管理社区工作人员、与业主或居民进行信息交流。此外,公司还聘用合同工主要负责清洁及相关工作。这个组织和管理架构,与选民、议会、政府的授权和分工体制,与股份公司的股东大会、董事会和经营层的权源没有本质的区别。所有这些,从业主大会的举行时间、通知、议程,到董事会选举方法、候选人条件,公司财务,维修金、准备金、财务审计要求,等等,仅法律条款就有3英寸那样厚厚的一本,以致于召开业主大会时律师都得带上这本工具书,以备不时之需。

  我住的社区,始建于上世纪70年代,房价倒是不贵,地税也不高;但许多设施都到了排队维修的时候了,每年维修费不低;大家共用一个电表和水表,维持费自然居高不下;名义上还是“Condo”,但公共设施如泳池、健身房基本上也就是聋子的耳朵;所以,每月所交的基本上是“Condon”的费用,却也只是一般公寓的享受。房屋地处成片公共绿地和运动场地一旁,背后就是曲径通幽的峡谷。这是加国的自然条件,也不能算”加分“因素。由于这里属于多市北约克区一所有名的高中的学区,附近还有一所专业技术学院,所以便有许多大陆移民在这里安家,房屋出租生意也好得很。这样一来,共有195户的小区,华人(包括香港、台湾人)业主占60%,东南亚裔、东欧人员占20%,西欧及加国人不过20%,如果将来自其他若干国家的租客都算上,这里应当是小小”联合国“了。华人在总人口比例与中国人在全球的比例差不多。

  联合国“成员”入会“先后不一,对存在问题的感受不一样。老资格成员自然熟悉这里曾发生的一切及前因后果。所以,就在今年4月中旬,以几位老人为主的洋人发出了一份言辞激烈的”告居民书“,揭开这场与以大陆人士为主(五名董事,有四位是同胞)组成的董事会进行争斗的序幕。这一届董事会成立于2007年的11月,那次,以大陆人士为主的业主成功的推翻了那个错误在于使”管理费不断上涨“的董事会,但这次,“反对党”变成了非大陆裔人士,理由是“执政党的无所作为“。虽然他们之间的战斗与族裔并没有必然联系,但若隐若现的族裔影响使之其多元文化的含量十足。

  二、4月: 业主宣战

  4月初,每一个居民的门把手里被塞进了一份的“告全体居民书”一张粉红色的A4大小的纸张正反两面兼用,行文格式也不算正规的函件以非常直接的方式和严厉的措辞对现任董事会提出了若干质疑,认为他们行为不忠、不专业、不道德,管理费的昂贵也属于管理不善。这位署名的业主(他与另二人结成的联盟在本文中被称为“会议申请者“)提出了小区管理中14问, 择其要着罗列如下:

  1)     现任董事会上任后二年内,迄今为止没有依法召开过2008、2009年度的业主大会,也没有向居民提交过任何财务报告。

  2)     董事会上任后即换掉了原来的物业管理公司,二年中,居然换了三次,且每次都未向居民报告。每次调换物业公司都多支付了赔偿金,这是对居民不负责任的行为。

  3)     一位原来负责过董事会财务的居民曾翻阅过公司的财务记录,发现了若干问题,其中,需要质疑的是,若干财务账目中列出的支出,如修理小区道路、外墙、游泳池、屋顶等既没有实际发生,也没有任何发票凭证,请问,这些钱到哪里了?

  4)     公司原来在一家银行开户,后来为什么又在另一家开户,且这一户的取款的签字权仅在董事会主席手上?

  5)     多市有规定,要求共管小区安装分时电表,但时至今日,在法律规定的最后截止日即将到来时仍无任何实施的举动,这是不是失职?事实上,分时电表安装后将大大节约管理费的支出,每户每月交纳的管理费将至少下降250元左右。

  6)     小区维护和维修中许多应当及时得到解决的问题迟迟没有解决,严重影响了小区物业的品质。

  7)     小区物业收费很高,但服务水平很差。原因皆在于管理者不尽责,能力也不够,品行也受到怀疑。

  据此,这位业主邀请对这些问题有同样看法的居民过几天在小区召开会议,商讨对策。他点燃了社区中业主与董事会的争斗的额“第一把火“。

  这期间,有两名董事会成员提出了书面辞呈。其中一名还强烈指责现任董事会不能很好的履行职责。同时,作为负责财务工作的董事中她居然没有公司在银行新设的账户的签字权。这,无异于火上浇油。

  16日,那些参加了前一天“商讨对策”会议的业主们提供了一份至少有60位业主签字确认了“特别会议申请书”,向公司和董事会提出召开业主大会,要求董事会必须对前述问题作出解释,并进一步提出强烈要求董事会辞职。申请书列举了要求罢免的剩余三位董事的姓名(另二位已辞职)及要求他们辞职的理由,要求重新选举新的董事。这样,推翻现任董事会的帷幕算是正式拉开了。

  有点令人意想不到的是,就在业主们对董事会频繁更换物业经理提出诸多疑问时,似乎故意对着干似的,4月24日,董事会致函业主,他们决定由一家新的公司取代前任物业经理。新的物业经理也以信函的方式对自己过往的业绩和能力作了简单介绍。他们到任后的第一件事,就是安排在4月30日董事会成员与居民进行“信息交流”。看来,这是董事会搬来了“救兵“。

  4月30日晚,“信息交流”活动如期举行。那天有点蒙蒙细雨,在此之前已经显得被动的董事会成员、新任物业经理以及公司的律师在会议现场遭到了业主们连珠炮似的问题,面对那些咄咄逼人、令人难堪的问题,直到5月中旬,社区管理方才以书面的方式作了”有水平“的回答,这是后话了。作为新出场的物业经理显然尚没有被业主接受,他和董事会成员对那些会议申请者出具的60位业主签名(要求召开特别会议)的真实性和有效性的质疑引起了业主们极度不快。但他们口头允诺在5月20日(即申请召开会议满35天)召开特别业主大会的说法后来并没有兑现,此后,这也成了会议申请者的口实。很快,“会议申请者”向所有业主发出了“小区已经失去了控制”的“警告”,希望业主积极行动起来,保卫自己的财产。这一次,他们引用安省共管住宅法第46和47条的规定,对召开特别会议的合法性进行了论证,鉴于现任董事会没有履行承诺发出通知和主持召开特别业主会议,会议申请者进而又提出了三位候选人,号召大家切实履行自己的权利,“掌握自己的投资或小区的未来”。业主与社区管理方的冲突陡然升级了。

  再来看看在此前后的业主的反应吧。四月初以及随后不断发送的有关事件进展的信件可谓一石激起千层浪,特别是有关银行账户的掌控,使大家立刻担心自己所交管理费的安全。业主们未必完全同意信函中对董事会的指责,但所述的若干事实还是得到了相当的认可。没有业主大会时事实,没有看到年度报告也是事实。董事会成员特别是担任主席的个人诚信和能力马上受到了大家的质疑。

  作为董事会成员的居民当然也有满肚子的委屈了,在不少时候,偶听到了这种抱怨:这些写信的居民真没良心,这两年,我们做了许多事,没有落好,反而蒙受了不白之冤。我们怎么可能做他们做指责的那些事呢?在楼道里,走廊间,电梯里,停车场,偶遇的人们有了一些三三两两的议论,也有了一些有意为之的串门,平时只是见面问个好,并不知名谁姓甚的近邻们有了一些共同的话题,虽然,这大多还只是发生在同一族裔之间。比如,中国人,主要是大陆人之间,就对董事们至少在表面上有一些同情,有的表示这种指责有造谣中伤之嫌;有的则认为外国人很好斗;也有分析说,中国人管理可能注重省钱,比如,找一些中国人的公司来进行维修,费用肯定低,当然,可能发票不正规,会有一些打白条的情况发生。呵呵,中国人的做事方式和理念在这里出现了冲突!

  现社区管理方与会议申请者的较量聚焦到争夺社区管理权的目标上来了,业主则在这过程中进行比较和选择。

  三、5月:选战硝烟

  准确的说,自打有业主提出了有关罢免董事的“特别会议申请”,董事会和物业经理就没有停止过各种努力。除了应对各种议论外,他们还必须有真正的最好是立竿见影的行动才行。这不,4月26日,新的物业经理到位,4月30日又组织了业主的信息交流会,算是第一次面对有些愤怒的居民。更重要的是,董事会和物业经理开始认真对待眼前的一切,开始了被书本上称之为“危机公关处理”的工作,事后来看,这些工作是卓有成效的,特别是对前二年工作出现了不少问题的这个“团队”来说,要想在短短的时间内彻底改变形象,当然很难,但他们所作的一切至少说明,他们在品行上不存在别人指责的那些不端,他们出于杜绝或控制管理费上涨的目的减少了必要的维修可能是不智之举,但并没有“乱开支”。以大陆人士为主的董事会在在管理理念上或许有不小的差距,但依据法律来处理事务的方式使所有人包括他们自己都学到了物业管理以外更多的东西。

  董事会在行动

  5月15日,一直未看到董事会对召开会议有什么动作的会议申请者,向所有业主发出了他们自行组织会议的具体通知,他们将会议日程也做具体安排,可谓“霸王硬上弓”。而直到5月19日,董事会才对4月30日信息交流会的问题做了书面回答,并告知了所有业主,董事会开始行动了。

  针对业主提出的屡次调换管理公司一事,董事会做了谨慎的回答:

  第一家管理公司合同到期,没有再续约;

  第二家管理公司不能及时提供2008年度的财务报告,从而未能召开2008年度业主大会,被解约;

  第三家管理公司在签约时答应马上召开2008年业主大会,但没有做到;在管理工作中,也未能及时解答及解决业主提出的问题,任事态发展并对业主的利益造成了损害;管理不善造成了对业主的不便。

  刚刚签约的第四家管理公司曾在3年前就与社区有过接触,并且每年都参加竞标,过去几年他们也积累了安装分时电表的经验,是公司目前的最佳选择。

  针对业主对开支的质疑,董事会说明,更换三家物业公司一共多支付了2个月的解约费,已经是最大利益的保护了业主的利益。同时,董事会认为自己极力地阻止了物业公司的过度开支,从而使公司由2005年的负资产变为2009年的170万的准备金,极大地提升了物业的再售价格。

  针对有关工程装修、分时电表的问题,这份于5月19日才发出的信件告诉所有业主们:

  部分大楼的外墙装修和车库漏水项目已经申请了许可证,到5月19日前已经动工。游泳池的装修已经于5月1日开始。至于分时电表,董事会一直在做这方面的研究,并注意到法律条款的变化(规定的截止日延后),该项目也有变化。现在已经对四家最大的公司进行了比较并选定了其中一家,正由律师和物业经理审阅相关合同条款,一旦完成,将开始安装。

  针对开设二家银行账户,且财务只有其中一家的签字权的问题,董事会解释说开设账户是因为新开户的一家银行利息更高,故转存了部分资金。而签字权的问题源于当时管理公司未能及时向新的银行提供新的董事会决议和新选举的董事信息。

  针对董事的辞职所引发的争议,董事会正色道:董事会中有不同意见,是一个健康的董事会的表现。如果个人意见没被采纳就提出辞职,甚至造谣,对董事会进行毫无根据的指责是对董事会的不公,对社区也没有正面帮助。

  最后,董事会承认,在业主和董事会的沟通上,前几任物业公司未能及时更新信息,需要今后加强这方面的工作。

  这份信函加上居民们看到的近期在小区已经陆续开展的工程,将这场自4月中旬以来爆发的业主与董事会的冲突推向了一个新阶段。业主们所看到和听到的是:其一,有关业主资金安全性的问题似乎没有什么大碍;其二,董事会将过去的存在的许多问题的责任都推到了前几任物业公司的身上;其三,许多过去应当做的工作现在的确已经开始了。虽然这封信有些姗姗来迟,信中也有许多明显的诿过之处,但毕竟,社区管理方的积极行动和人们所关注的财务信息说明,让大家得到了一些宽慰。

  也就在这封信中,董事会第一次提出将于6月11日召开2008、2009年年会暨特别业主会审议2008年财务报告。随信还附上了表格,说明了推荐或自荐担任公司董事的截止日期是5月22日下午5点。作为对原先口头承诺召开年会的回应,董事会将会议申请者提出的召开特别业主会议的时间延迟了十天,以便与其中两位董事的任期一致,避免被罢免的尴尬,同时,对召开这样的会议所需要的有关而言,匆匆上阵的审计师也需要足够的工作时间。

  然而,会议申请者并不想就此“放过”董事会成员,旨在罢免董事会成员的特别业主大会的准备工作他们仍在继续中,他们挨家敲门,并说服了几名中国人协助他们一起,向所有打开大门听他们介绍的业主说明,希望得到那些可能不能参加会议者的“委托投票”或“先行投票”,用以支持罢免现任董事会成员,选举新人。

  这样,一方(会议申请者)坚持要在6月1日召开特别会议,罢免董事会。另一方(公司、董事会、管理公司)于5月25日正式通知6月11日召开业主大会,而在这次会议上,剩余的三名董事将有二名任期届满,这两个名额的董事将重新选举。双方都为即将召开的会议做了必要的准备,那么,是提前罢免,还是到期另选,何时召开会议,双方展开了一场法律较量。

  根据安省法律,召开业主特别会议,提出罢免事项,需提前35日向物业公司提出,并得到15%的业主的支持。事实上,提议者们做到了这一点,他们得到了60户以上的业主的签名,这个数字代表着30%的业主,尽管后来也有业主提出书面请求,说他们并不清楚签字的涵义,要求将他们从签名者中去除,但无论如何,业主们对现任董事会的态度可略见一斑。而从4月16日提出会议要求,到提议6月1日召开特别会议,也早已满35天。

  公司的律师显然遇到了挑战,董事们当然不愿意在自己即将离任之际可能提前10天被罢免,所以,在5月下旬的最后几天里,公司或律师与要求召开特别会议的提议者之间往来信件纷纷塞进了业主们的信箱里。

  年会与特别会议一起开?

  就在公司于5月19日发出召开业主会议的第二天,召开特别会议的提议者就给物业经理致信,强调了召开特别会议的合法性以提前结束现任董事会的任期,并再此强烈要求追究年会延期召开的责任。物业经理将解决这个问题的责任交给了公司律师,律师长袖善舞,引经据典,主要针对这个“合法性”提出了法律意见。

  律师说,在信息会后,许多签署申请书的业主同志董事会他们也是被误导了会议的目的,并指出,如果是为了罢免现任董事,他们就不会在申请书上签字。同时,许多业主也对在如此短的时间内召开两次会议,多花费资金表示担心。据此,律师担心,除去这些人的签字,剩余的签字者是否还达到法律规定的15%的要求值得怀疑,在加上有的业主签名不止一次,申请书的合法性也值得怀疑。律师又说,部分业主的会议通知的形式并不符合法律的规定,比如,会议通知中并未附完整的会议申请书,会议通知中的申请书经过了修改且没有附任何签名列表,因为所有业主有权知道是哪些业主要求召开业主会议。法律还规定,罢免董事会成员的申请书需列明所要罢免的董事名单,会议申请书中漏列了一位董事的姓名,这不符合法律规定又有误导之嫌。此外,会议通知也没有按照法律规定寄发给所有业主的注册邮件地址,所以,一些不住在这个社区的业主已经确认并未在他们的注册邮件地址收到会议通知。据此,律师提出,如果业主仍执意要召开特别会议,公司要求业主修改会议通知和会议日期并重新发出通知。否则,公司将不承认会议所作出的任何决定,并将通过法律途径阻止会议的召开并向业主追究一切法律开销。当然,作为“交换条件”,如果这些业主同意同时举行特别会议,那么,业主们参选董事的时间也延迟至5月25日中午12:00.

  物业经理则在5月25日的信件中“诚恳”的指出:作为物业公司,他们欣慰地知道许多业主关心并积极行动想使小区变得更好。但是,类似提议召开特别会议的文件及行动必须停止。这不仅困扰了所有的业主。浪费了很多社区资金(比如,不必要的律师费以及到法庭申请法律禁令的可能性)。同时,也浪费了物业经理的许多时间,后者正在集中精力进行工程项目以及处理业主的物业问题。物业经理告诉大家,没有理由在年会前召开一个特别业主会议,他已经向董事会建议并依据“共管法律”的规定处理事务,董事会也已经同意,在6月11日召开年会暨特别业主大会,在特别会议上加上申请人的动议:表决是否罢免一位仍未到期的董事。

  尽管对律师和物业经理的说法有诸多不满,但面对巧舌如簧的律师,业主们思前想后,也不再坚持在6月1日举行特别会议,既然在业主大会上可以选出新的董事,另一位任期未满的董事也可以通过同时召开的特别会议予以罢免,那么,在召开业主年会的同时召开由他们申请的特别会议,也是一种可以接受的选择。特别是,面对公司方面律师所谓的“如有必要,要通过法院下达禁止令,取消特别业主会议”,并非只是威胁,公司有这样的权利,当然就存在这种可能。该妥协的时候就要妥协。在会议申请者不再坚持6月1日举行特别会议的情况下,各方对6月11日同时举行两个年会暨特别会议终于取得了一致意见。

  谁将主持年会暨特别会议?

  针对公司董事会提出的将有一位“自由人士”主持6月11日的会议,各方并无异议。不过,什么人士“自由人士”,公司和特别会议的提议者们并不一致。公司及董事会提出的人选是公司的律师或物业经理,会议申请者们们这次也请出了律师。

  5月25日,会议申请者的律师致函公司,提出,为顾全业主们的最大利益以及确保会议结果的透明性、公平性以及决定性,应当确保会议主持人的中立性,因此,强烈建议此人需与社区或者任何业主团体无任何关联。律师建议由一位经验丰富的共管房屋的律师或者与此事无关,对会议结果无既得利益的职业管理人担任。这位律师提出,愿意提供可主持会议的候选人名单。考虑到这个要求可能会被拒绝,律师也正色道:如果公司不愿作出明智的决定并接受一位真正的自由人士主持会议,这些业主将向法院提出申请,由法庭指派一位自由人士主持会议并申请业主们为此支付的律师费用。

  公司显然意识到自己提出的物业经理和公司律师作为“自由人士“的”中立性“的确存在一些问题,面对对方律师的”威胁“,5月26日,物业经理给业主们发了一封信,力挺公司律师主持会议并无不妥,他说了两条理由,一是”所有律师必须依法执事并且受其职业道德与准则的约束,故没有必要另外安排一位独立律师。他还说出持有执业许可证的社区审计师也将在会议上作通过审计的财政报告,以此暗示执业律师主持会议也顺理成章。二是做了计算,以每小时450元的律师费计算,社区将为此多支付2700元(不含税)。说明了这些之后,物业经理提出,如果有业主仍希望董事会雇佣一位独立律师来主持会议的话,可以再提出书面请求。

  看得出来,物业经理一位老道、但也是按照排理出牌的职业经理人。在面对可能的他们不熟悉的主持人从而可能会产生失控场面时,他开始讲“情理”、“算经济账”,明眼人看得出来,尽管律师的职业道德与中立性并没有必然联系(否则,哪有“雇佣”一说),多花2700元也不是很多,但都被他用来说事了。最后,他干脆不认为对方的律师信其实就是“聘请独立律师的申请”,而是提出,“如果有此要求,另行申请”的意见,又玩起了程序游戏。于是,有关主持人的争议算是无疾而终,会议申请者在这个问题上又作了让步,但他们在委托投票权的被认可上显然取得了更实质性的成果。同时,他们发起的这场主持人之争也并非没有意义,在后来的会议上,会议主持者公司律师恪守中立的做法,与事先他们的有关“中立”“公平”的保证并非没有关联。而会议申请者们在这个问题上的“发难”显然也有其良苦用心。

  竞选纲领与选票争夺战         

  选战是这次部分业主与公司及董事会开战的起点和核心。自然,也是其他问题较量的落脚点。所以,尽管社区公司没有同意雇佣外方会议主持人的要求,但作为“对价”,公司律师不仅同意延长了针对会议申请者的候选人申报日期,而且代表董事会作出了重大让步:董事会同意接受了“会议申请人”为召开特别会议同时所征集到的“委托投票权”和先行投票,在那次他们自己制作的征集罢免签名和选举投票活动中,发起者一共得到了近70名委托投票的的选票。这样,那几位主要发起者作为董事候选人在正式会议前都已经取得了相当数量的委托投票权或先行投给他们自己的选票,这对结果自然产生了重大影响。

  几位发起召开会议申请者自荐成了董事的候选人,而现任五名董事会成员中二人已辞职,二人6月11日任期届满,一人将接受罢免投票。为证明自己,二位即将任期届满者,义无反顾的加入了候选人行列。这样,到截止时间前,至少有四个空缺的董事会职位有了14位竞选者,来自各国的各色人等加入了竞选者的行列。

  会议程序于5月25日正式启动,根据法律规定,提前15天,公司已正式邮件的方式向每位业主的注册邮件地址邮发了6月11日召开的年会暨特别会议的正式通知,厚厚一叠的文件中包含会议议程、会议规则、关于召开年会的董事会决议、2007年年会的会议记录和年度财务报告、代理人选票(不能出席会议者事先填写)、所有候选人简历、董事、物业经理和清洁工职责。当然,2008年经审计的财务报告是在会议召开的前一天----6月10日中午也在油墨味未尽,尚有余温中被送到了住户的手中的,这算是个小小的瑕疵。不过,也由此可以看出日程安排的紧张和紧凑。

  选战正式开始了。握有部分票仓在手的会议申请者并没有丝毫放松,他们仍继续敲门,串户,给大家发送材料,说明他们当选为董事后的想法,在一封致业主的信中,他们甚至将内容翻译成了中文,翻译水平不高,但基本上可以明白他们将做什么。这份标题为“新委员会为你改革什么”的信中,候选人提出了四点工作,一是负责财务汇报,包括及时出具财务报告,保持年报及预算案的透明;跟进每年的储备金计划,建议其合理用途。二是保持与业主的良好沟通,包括每半年一次业主大会,定期召开资讯会,介绍重大合约、工程及计划;发放“社区信息”,设立咨询委员会,重要信息翻译成中文等;三是可靠的行政及管理,如团队精神啦,工程合约上争取最大利益啦、领导能力啦、周到、及时的服务啦,等等。四是关于未来的工程及计划,诸如安装分时电表,降低每月的管理费及水电开支,完成外墙装修、每月室内外保养和检测(包括车库、楼梯、保安、园艺)、保证娱乐设施正常使用、更新门禁系统。最后,这份竞选纲领提出“增加房子的价值,即时改革是时候了”。这份有目标、有措施、有针对性的文件显然吸引住了小区的选民们目光,尽管这不过是一份竞选的宣传材料。

  所有候选人自己填写的简历中都包含了简单的竞选理由和目标。几位志在必得者还另附纸张说明了具体的竞选纲领。无一例外,都是希望为小区更美好贡献自己的力量。如果就凭这些语言来评价优劣的话,恐怕得说,几位大陆候选人的英语太烂,错误百出,理由牵强,有人竟说是老婆让他来竞选的,不知道他们为什么连自己要去做的事情都这么不认真。

  选战在候选人之间进行着,走道里,三三两两的议论更多了,晚间敲门前来推荐他人或自荐的人也增多了。大陆居民成为竞争者争取的对象,毕竟,这里有60%的业主是大陆人,本地人与大陆人主动打招呼的增多了,也有不少大陆人明显站在“会议申请者”一边,帮他们征集投票;但打着族裔牌子的大陆候选人也不在少数,几个竞选者干脆说,说什么也要选咱中国人。还有大陆人士拿着候选人名单,告诉业主说,哪些人士不能选的,就这些人这次闹得最凶。

  直到最后一天,小区大楼的玻璃门上、电梯里赫然贴上了中文的告示:今晚业主大会,请大家务必参加,中国人请投中国人一票。

  四、6月11日:最后的较量

  小区2007、2008年会暨特别业主会议于6月11日晚在小区物业公司的会议室如期举行。这天,下着下雨,三三二二走进会议室的人们互相点头示意,眼神中竟然都有些心照不宣的内容。

  195户的小区有78位位业主出席了会议,加上在此之前已被征集到委托投票的户数70多户,超出了总户数的75%,会议合法有效

  业主签到、登记,领取黄、白、红三张选票,黄色是罢免一位未到任期的董事,白色是如果罢免成功,选出继任董事;红色是选出四位新董事。摆放着七、八十张椅子会议室显得逼仄、拥挤和闷热,不过,既然租用会议室也需要花业主的钱,所以,业主们对此倒也没有多少怨言。即将离任的董事会成员还是尽了最大的努力来组织好这次会议,这既是竞选连任的必要,也是证明自身能力的表现。为公平起见,会议还专门外聘了速记员和中文翻译。

  会议由公司律师主持,首先是宣读会议行为准则,这份文件曾随会议通知一起发放过,在会议开始时逐条宣读,再加上翻译,显得有些多余,但后来发生的事情说明,这个过程的确很有必要,用行话说,这叫程序公正;用俗语说,叫“磨刀不误砍柴工”。

  特别议程:罢免未果

  首先举行的是有关特别会议,议程就是一项,罢免一位任期未满的董事,动议者是特别会议的申请者。主持人刚宣布动议并让大家在黄色的罢免选票上作出自己的选择,一位业主提出动议,应该让这位董事就此项罢免案进行自己的陈述,现场没有人对此表示反对,议案就算通过了;可惜不知何故,那位端坐于前排的作为前任董事会硕果仅存的成员(也是偶们大陆同胞)对此并没有呼应,摇摇手说,没有什么可说的。于是,在与会人员自愿报名,产生了两名监票人之后,投票也就正式开始了。大家将黄纸片塞进了一个小纸盒做成的投票箱,庄严中透着一些诙谐。由于投票内容简单,计票结果很快就出来了:在120张有效选票中,51票赞成、69票反对罢免,赞成罢免的票数未达到法律规定的总户数的51%即98票,所以,罢免案未能通过,这位任期将在2010年到期的董事得以留任,而由特别业主会议审议的另一项动议---推举一名新的董事接替被罢免的董事,也就此自动取消。特别业主会议结束。

  财务审计,“迟到”的证明

  业主大会也就是年会的第一项议程是由有资格的社区审计师作财务审计说明。只是在6月10日中午才发放的2008年度审计报告并没有象其他会议文件那样在会议召开前15天发放,理论上说,业主们就没有充分的时间来审阅报告或进行必要的调查、提出问题等,这个问题并未在会议上被大家提出,想来审计师的职业操守在大多数情况下,得到了大家的认可。所以,与会的审计师基本上只是粗略的解释和介绍了审计报告的内容,并未遇到太多的问题,甚至有人提出一些花费的问题后,马上就有另外的业主提出,这些问题不应由审计师来回答,他们只负责“核数”,只对合法性负责,是否合理,应问及董事会和物业经理。

  与大家所熟悉的公司年度报告格式一样,这份审计师报告首先说明这份报告是由拥有资格证书的社区审计师依据法律规定审计了社区所有的财政收支后出具的,文件显示,社区在2008年12月31日的财政状况显示,经营与现金流符合加国审计基本总则的规定。作为非盈利组织的财政报告,其内容和组成与盈利性的公司报告有所不同,也更为简单,其中包括,财务状况表(资产、负债和平衡资金)、期末资金运营和平衡表(含预算和实际运营结果对照)、期末资金运营和资金平衡准备金表(大修理准备金及投资资金)、期末现金流量表、日常费用表以及财务状况表的注释。

  这些报表及注释说明了一个基本的事实,社区财务状况良好,运营资金正常、大修准备金充足(从2年前的负数变为现在的净值170万)、投资相当谨慎(仅有12.5万用于投资账户)、现金流充分和安全(基本账户上的现金与账务基本一致)。

  遗憾的是,这个结果的到来有些迟滞了,二年来,董事会及物业公司没有向业主报告或说明。相反,一些似是而非的说法却使人由怀疑而相信,进而产生了对董事会的强烈不满。

  经业主提出动议(这也是规定的程序,必须有一位或更多的业主动议),财政报告及说明获得了通过。再由业主动议,这家审计师获得下一年度的续聘。

  竞选和投票

  竞选的角斗一直在持续进行,就在会议前还有候选人将刚刚打印好的个人详细介绍材料发到与会者手中。在自己的小区参加会议的人们衣着并不整齐,但几乎所有的候选人都身着正装、精心打扮了一番,由此可见竞争的白热化。按照议程,14位候选人依次亮相并作2分钟的竞选演说。千万别小看了着分钟的演说,如果说,在此之前,所有的较量,台上的台下的长达2个多月争斗都是预演的话,那么,这短短二分钟的演说却是正式的演出。所以,它是竞选者态度、能力和表现力的综合反映。

  要在2分钟的时间内说明自己的竞选战略----告诉业主们你的优势是什么,你准备如何干,并具有足够的吸引力,不是一件十分容易的事情。每位竞选者都使出了浑身的解数。前任董事们重点是说明自己为小区所作的贡献;三位会议申请者作为候选人的策略却大有不同,二位重点是说明自己的经验和能力以及今后的设想,另一位则则主要是攻击前任董事;几位大陆同胞们有的展示了在大幅纸张上写下的准备做的几项工作,有的宣读了事先准备的文稿,看得出来,他们事先都做过准备,演说时间几乎都正好卡在2分钟以内。

  行为准则的意义还是显现了出来,有几位超时发言者立刻被会议主持人打断,业主们也不领情候选人的热情,在哄笑和嘘声中,候选人也只能讪笑着、遗憾的摇摇头、耸耸肩,结束演讲。也是特别会议申请者之一的候选人在不断攻击他人且语言粗暴的情况下,遭到了与会者大声呵斥,会议主持人则根据会议行为规则,在警告一次后,宣布他应离场,在会议聘请的保安的注视下,这位吵闹者只得悻悻离去。

  一位候选人在上台前宣布他退出竞选,被会议认可了,他的名字从候选人中抹去;一位女性候选人试图现场变换她的丈夫作为竞选者,没有被大家所接受,主持会议的律师翻阅了他所带来的厚厚一本法律汇编后说,很遗憾,根据规定,我们不能接受这样的调整,这样对其他人不公平。另一位候选人则告诉大家,他的身为候选人的丈夫因紧急事务赴美国出差了,她试图代表她的丈夫作一个演讲,出于同样的理由,她的请求也未被接受,更有与会者大声戏言,奥巴马不在是,第一夫人也不能代表啊!

  接下来的投票对与会者是个“考验”,要在短时间内记住那些并不熟悉的候选人并不容易,这时,那些现场表现出色者显然就占了上风。选票依然投进了一个纸盒做成的小箱中,又二位监票人自告奋勇的与律师一起投入了紧张的计票工作,这边厢,与会者开始就物业维修及其他管理中的问题与物业经理交流起来,作为对前一阶段工作的汇报,物业经理显然对会议可能提及的问题作了充分的准备,加之人们所见到的许多维修工作已经开始,所以,提问和作答大都围绕着期限、质量保障等细节问题进行着,一场在此之前异常激烈争执,此时却以显得过于平和的方式进行着,大家都是那样心平气和和富有耐心。

  选举结果出来了,令人略感意外,但又觉得合理的是,参加竞选的二位卸任董事都落选了。四位当选者中,有二位是特别会议申请者,这二位就是在竞选中表示了今后工作目标的候选人,三位特别会议申请者中还有一位则是在短短的二分钟内攻击前任、最后被驱逐出会场的人,事实上,他还是以前曾担任过董事,是一位“很会花钱”的管理者。另二位当选者都不仅在竞选演说中表现出色,而且也早在会议前就作了不少“拉票“工作的大陆同胞,他们在加国有着良好的专业和工作背景,语言熟练。显然,“群众的眼睛是雪亮的”,一位伟人说过。根据法律规定,当选的四人中,得票高的前两位成为任期三年的董事,得票较少的两位成为任期二年的董事,他们与留任的那位董事一起,组成5人的董事会,行使包括选聘和解聘物业经理、雇佣服务人员以及其他重大事务的权力,所有工作向业主大会负责。

  至此,历时二个多月,围绕对社区物业管理层能力、职业品格的质疑,由部分业主发起的对在任董事会成员提出的挑战,终于落下了帷幕。

  五、事件观察:没有输家的“战争”

  这一社区管理个案堪称典型。在我看来,这是一起没有输家的较量;是一起发生在法律框架下、参与者依法维护权益、进行有利有节斗争的事件;它还可以引发从社区到社会管理的有益思考;可以加深对多元文化背景下不同族裔人员之间的沟通方式的理解。

  这起事件的参与者很多,所有业主其实都是真正的参与者,而前任董事会成员、特别会议的申请者、董事会成员的竞选者们更在其中扮演了重要角色。从事件发起,到过程中的一波三折,直到最后结束,可以说,这是一场不折不扣的激烈较量;然而,结果却是,每一类或每一位参与者都是赢家。对前任董事会成员来说,二位提前辞职,二位在这一次的竞选中落败,仅有任期未满的一位得以留任,仅就与他们在二年前信誓旦旦的上任时相比,这次的结果有些令人沮丧;但是,对他们,尤其是董事会的主席来说,在这一事件中的所得肯定会使他受益无穷,他们的体会将是:其一,当年在取代前任时,他们的主要理由是花钱太多,所以,节约花钱,不再增加管理费成为他们的工作目标。现在看来,仅有这一点是不够的。在将从前的大修准备金从负数变成正数,并有了相当积累时,随着物业维修的需要,根据轻重缓急,对物业进行维修既是物业居住舒适的需要,也是保值增值的需要,,当然是董事会的基本职能之一。打个不太恰当的比方说,作为一个地方官员,在拥有资源的情况下,是保护资源,还是进行开发,一定不能失之偏颇。一味保护,就失去了资源本身的价值;过度开发,又失去了发展的后劲。要做个好官,就要在这两者之间维持平衡。现在社区有了庞大的准备金,但许多必要的维修工作却没有跟上,董事会自然难辞其咎。其二,由部分业主发起的对董事会的质疑,基本上可以概括为信任危机的不信任,从沟通不畅导致的信息闭塞,还是许多应该开展的工作迟迟未见行动,包括年会、年度报告都不能与业主见面,基本上可以反映出董事会部分成员的管理思路和能力存在着不少问题,但危机出现却使他们经受了一场严峻的考验。仅就这场危机处理的考验来说,他们应对得非常成功。从出现质疑及种种流言开始,他们没有停留在喊冤或消极对待,而是迅速、果断的再次调换了物业经理,不论前任物业经理是否承担许多过失,客观上他们代替董事会承担了不少责任。在已经换了数家物业经理已经遭到质疑的当口,继续换物业经理显然冒了不小的风险,后来的事实证明,这次调换是成功的,这家被称之为几年来一直参与竞标的物业经理的专业能力在协助董事会度过这次危机上立下了不小的功劳。其三、在随后的应对中,董事会通过“信息交流会”、通知召开年会、进行财政审计、拒绝提前召开特别会议、部分大修理项目陆续开工,等等,使大部分质疑都烟消云散,使董事会成员的清白得到了证明,也使董事会成员可以理直气壮的参与新一轮的董事会竞选,虽然他们没有再次当选,但他们赢得了尊严。稍微留心一下事态发展过程的业主都可以看出董事会的董事们自身在事件过程中的进步和成长,包括如何应对业主质疑,如何进行有效沟通,如何展示自己,这是一种不可多得的历练。对特别会议的申请者来说,他们肯定被所有人都视为当然的赢家了。他们质疑董事会、试图推翻董事会的目的达到了,不仅如此,他们还是新的当选者。他们的经历则告诉所有的业主,除了与所有业主一样,他们有着使物业居住舒适并不断提升物业价值的愿望;与此同时,他们并不只是“搭便车”,他们还愿意为达到目的做的更多。所以,他们关注物业管理的每一项工作,具有一定的专业眼光的提出种种问题;他们还聘请律师参与到与前任董事会的较量之中,从而将较量纳入到法律的框架下,他们有时据理力争,有时又作必要的让步,在不厌其烦的过程中,逐步得到了大家的认可,甚者让不少原先以为他们只是一些“好战派”的人改变了对他们的看法。对所有的业主来说,他们是最大的赢家显然是不言而喻的。信息畅通了,资金安全落实了,小区的维修陆续开始了,就连这次多市的垃圾工人罢工也未影响到这个一直由物业负责的小区,大家也乐于将这件本来可能也不会发生问题的好处归功于“事件”的影响。最重要的是,业主对权利意识、对物业价值的理解有了明显的提升,对物业管理运作事务及流程有了具体的可资操作的认知。

  纵览事件过程,与其说所有的人有关都是赢家,又不如说是有关物业管理法例的胜利。安省的《共管住宅法》对涉及那些既有独立产权单位,有必要进行共同维护和管理普通公寓、酒店式公寓、镇屋、别墅及混合形态的住宅进行管理的业主的权利和义务,业主大会的召开的通知内容、送达、时间、议程、主持、动议程序,公司的法律地位及财务、税务准则,董事法律地位、选举、罢免、职责,物业经理的职责,法律救济等都有详尽的规定。所以这场较量基本是在法律的框架下进行,并且是有关各方有效运用法律武器为自身赢得最大利益的典范。比如,一开始,会议申请者向现任董事会提出质疑时,就提出了有关召开年会、公布财务的要求,这是法律规定的董事会和物业经理的基本职责,接着,他们提出召开特别业主会要求罢免现任董事,并就开会时间、内容、程序与董事会进行交战,也都搬出了具体条款;同样,董事会方面,在准备应对时就一直由公司律师的参与,因而所发出的文件,最重要的是组织特别业主会议的召开,都充分运用了比较娴熟的法律知识和技巧;双方都曾提出过在要求得不到满足时将诉请法院发出禁止令,虽然最终都真正实施,但从发出这样的警告效果看,他们都在事实上起到了“威慑”的作用。在这种情况下,虽然没有司法的实际参与,但司法可能参与时的结果,彼此都已经能够较为准确的预料到了,这就是法律的“胜利”:法律的威慑力来自于其对事物的预判,而且这种预判与实际运作的结果往往是一致的,由此,法律的权威也就产生了,不战而屈人之兵的效果就达到了。这应当是立法、执法和司法的统一的彰显。再打一个比方,如果双方都认为尽管自己不一定在理,但可以通过关系搞定法官,那么,还有谁会认为对方的动用司法途径解决问题的警告时威慑呢?甚至可能还会窃喜吧,这时,法律的定纷止争作用会出现吗,当然不会。所以,法律本身的作为行为准则的标准是需要通过司法权威来确立的。

  社区是一个小社会,社区物业管理在一定程度上是社会管理的缩影。两者的区别仅仅在于,不像许多社会管理中是以人身权利为基础那样;社区物业管理是以财产权为条件,并服务于业主的住宅这一特定财产的报值和增值目的的。所以,它的权利来源甚至不是“一人一票”,而是“一房一票”,这也使权利者的利益更为显性和趋于一致,也比社会管理中通常所见到的“意见不一和利益冲突”简单得多。尽管如此,管理理念的冲突、方式的不一也是随处可见。因此,有一个有利于协调利益,化解冲突和解决纠纷的机制和完善的法律规定,处处做到有章可循,而不总是通过讨价还价去获取应有的而活更大的利益就对解决问题有利得多。所以,与社会一样,社区管理需要周详的法律;与此同时,社区管理中的“一房一票“原则与”一人一票“一样,具有高度的平等性和委托关系,社区管理不是一个凌驾于业主至上的或有利可图的管理机构,相反,它是一个由基于业主的信任和委托而产生的服务机构,必须随时接受业主的监督和法律的规制,随时有被轰下台的可能,如此,它才会对业主负责,才不会官僚化。还有,社区管理的”法人化“一个很好的载体。将共管住宅本身设计为一个没有股本的“非盈利组织”的公司,作为一种法律拟制人格的出现,不仅解决了此类组织无需缴纳所得税从而与所得税法衔接的问题,并使社区收支有一个可延续的完整的财务体系,更使有关社区管理的组织变得更为清晰,更有可操作性。而不是象大陆现在有关物业管理条例所规定的那样,由居民委员会或政府的房屋建设部门参与到小区的物业管理的组织中,既浪费了行政资源,也容易导致将本来在居民间意见不一,转化为怀疑主管部门不公而产生的新的矛盾和冲突。在这里,共管物业社区的“公司”,通过业主大会产生董事会,董事会聘请物业经理和其他服务人员从事物业管理和维护工作,董事会失职或渎职时,业主可运用法律手段维护权益或罢免董事,追究责任。这种“自组织”的管理模式显然是社会管理的基本形态,没有不当的外力的介入,有的是具有公信力的同样是独立第三方的律师、会计师的协助,必要时,还可要求司法的介入。这样,由居住于同一社区所形成的共有财产关系就具备了社会管理的内涵和原理:参与管理的平等权利、个人行使权利的必要限制、服务接受监督。这在个意义上,社区管理也是社会管理的基础。

  作为移民国家的共管住宅,多民族或种族共居一个屋檐下是一种常见的现象。有意无意、若隐若现会有一些种族或文化冲突。比如,党前任董事会组成大都为中国人,而董事会工作又有若干缺失时,不知不觉,这种对董事会工作的指责会在一些人那里被贴上种族的标签。有人可能会据此认为中国人能力有问题,自然也有中国人会认为外国人会无事生非,会不断挑起争端;也有人在选举前后一直打着“坚决要选中国人“或”坚决不选中国人“的口号。不过,这种说法或做法并不普遍。如前所说,多族裔的社区里,除了60%的中国人,其他族裔的人也很多,很杂,人们几乎无法分清除了中国人以外的其他人,其他人事实上也不可能形成一个”统一体“;更重要的是,在这个社区里平和相处的人们并没有从他或她的左邻右舍的中国人是那样不可接受,相反,中国人的谦卑、友善得到了许多人的好感。而那些会议申请者们也从来没有打出排除中国人的旗号,相反,他们有不少的中国朋友帮助,将一些重要文件翻译成中文,送到中国人的家里,甚至去做中国人的工作,希望得到支持和理解,倒是有几个中国人对会议申请者的私下指责和猜测后来证明多少有些言过其实。记得在业主大会上,有一位会议申请者大声指责前任董事,遭到了几乎所有与会者的反感,而直呼其名,对他同样进行大声呵斥和挖苦的就是他的”同党“---另外两位会议申请者,看不出他们之间的这场争执是一个什么”阴谋“,当时投票已经结束,阴谋是没有必要了,如果说是做戏的话,那也太入戏了。选举结果似乎也与之前有关族裔的影响的猜测无关。罢免的董事时中国人,但议案并未通过。最后组成董事会的五名成员中,中国人有三名,也与居住在这里的居民比例大体接近。

  不过,还是忍不住要说说俺们同胞的问题。中国人不远万里,来到加国,当然不是为了什么国际主义,或者来竞选个社区的董事,做个志愿者。但既然生活在这个社会,社区又是生活不可离开的重要要不部分,从这里认识、理解和参与社会管理,学习、懂得和接受多元文化更是必不可少的。为此,许多人为此做了许多努力,委实不容易。令人敬佩。前任董事会的成员们大都来自大陆,他们义不容辞的接过了前任的“负资产“,并顶住压力,为社区积攒了不少资金。这次社区争端中更是非议不断,他们也没有撂挑子,而是积极应对,最终证明了自己,基本澄清了是非;竞选中,更是有6、7位中国人勇敢的参与了这场竞争。而纵观事件过程,偶们觉得中国人应当也能够做得更好,这个族裔也应当更有竞争力:从当年取得董事会席位看,本来有一个很好的表现机会,但过于保守或者尚不熟悉加国物业管理理念的缺点暴露无遗,不善于沟通,不能及时有效的业主说明问题所在,是他们可能做了许多事情的努力化为乌有,反而蒙受了一些不必要的责难。在应对过程中,中国人整体的内敛、不热心、不积极可能也是几位热心者受到不小的打击,无论是信息交流还是业主会议,参与的中国人很少,这与其业主人数很不成比例,而参与竞选者,除了勇气可嘉,他们的语言能力、表达技巧、思想和观念,显然还有很大的提升空间。说这些话语,实在是觉得在这个多元社会中,少有政治和社会管理热情的大陆同胞很难做到真正融入,自然很难提高那些在社会事务的实践中才具备的能力:沟通、协调、团队、组织、发动、妥协、表现、表达、创新,等等,是过去的教育养成还是社会环境使然,这样的个体在社会中的角色定位和社会地位就很难有大的突破。我们社区里有二个服务人员来自大陆,马来西亚的物业经理认为他们是“话少、肯做、踏实”。这当然很好,但远远不够。不用说,任何时候、任何地方,丛林法则都是存在的。如果中国人来到这片土地不仅仅是为了阳光和空气的话,他们就需要做更多的、更积极的改变。

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有问必答

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