我从杂志上抄来一个现成的例子。Peter今年30岁，年收入4万元，计划65岁退休。每年公司给他供款４万X９％，是3600元。如果Super的基金回报是７％的话，除去各种行政管理费用，Peter到退休时，Super账户上有144000元。这144000元是什么概念？如果退休后Peter再活10年，那么每周他能多276元的生活费。

       你不觉得３５年后，这加起来每周共300元不到的生活费太少了吗？你想成为这只Sitting Duck吗？

       所以我要投资。而这么多投资工具中，房地产是较好的、凡人能够理解操作的一项工具。理由如下：
      １、稳妥。对个人来说，借几十万、上百万甚至上千万的债务很恐怖。但是换种角度思维，对银行来说，再没比借钱给人买房更稳妥的生意了。我看到资料说，如果投资者想借钱买蓝筹股，银行只借出股票价值的百分之五十；如果想买房子，银行可以借出房价的百分之八十到一百零五的钱给投资者；如果想借钱做生意，利率会很高，而且借贷条件很高，多半要房子做抵押。

      筒子们有无启示？如果同意的话，进入２。

      ２、可借钱生钱，四两拨千斤。就是人常说的Power of leverage。
      再举个例子。Peter和Crystal各有十万元现金用于投资，Peter用十万元现金买了一个值十万元的房子；而Crystal比较大胆，她用十万元做首期，借了四十万，买了个五十万元的房子。如果房子是以１０％的速度增值，第十年，Peter的房子资产是２５９，３７４元, 而Crystal的房子值１，２９６，８７１元，减去借贷的四十万，资产净值为８９６，８７１元。Crystal比Peter多了３倍的资产这一切源于十年前，两人不同的考虑方式。

       这当然是个极其简化的例子。十年中，要考虑两人的租金收入、利息和费用支出、个人所得税对回报的影响。但是，筒子们应该可以从这个简化了的例子中，了解到Crystal懂得借钱生钱的道理，十年下来，她的资产远比Peter多。

      这就是澳洲人热衷于投资房地产的原因。历史数据证明了它的稳妥性和安全性，还有leverage（杠杆作用）的威力。

      另外一些因素，不管你们愿不愿意，把你们彻底洗了脑吧！

      ３、Value-add。澳洲电视节目上喜欢制作、人们也喜欢看的是Home improvement之类的节目。节目上的主题是，只要花些钱，整下花园、刷下墙面，Before and After 的房价可以魔术般相差很多。这就是Value add，简单如换了全屋的窗帘、门把手或灯具，大到铺一个水泥车道、换厨房厨具，反正房地产是可以用凡人双手和大脑，提高价值的资产。股票可以吗？只有CEO才能使它更值钱，普通股民控制不了。

      ４、虽然流动性差，但也有方法套现。飞儿的老公就是这么做的。他在Carlingford买的房子升值了，通过重组贷款，而不是卖房，将升值的钱取出来，或消费，或做首期投资另一处地产。死的资产变成活的钱。

        而且还要告诉大家，如果你将升值的钱，套现出来当生活费的话，政府不会收你任何税的。所以有些人投资了足够的地产后，就停止投资，只每年重组贷款，就可以优哉游哉地过生活。

      ５、还有就是—税务优惠。

       我和老公不是为了税务优惠而投资，因为综上所述，投资地产已有很多优点了。但是税务优惠的小知识不能不了解。

       在澳洲，个人投资房地产，所有的房租收入和支出费用，可以揉到个人工资收入中，加加减减后得到一个新的应税收入，根据新的应税收入来纳税。税务优惠通过一个澳洲人所熟知的名词“Negative Gearing” —负扣税投资—来实现。关于负扣税的问题，专家们可以写本书来解释，如《Negative Gearing》by Nicholas Renton。我只能举个简单例子来说明，这里的数据不一定精确，只是为了说明概念。

       Peter收入四万一年，每年交９１９２元税。这是投资前的状况。

       投资后，假设房价２０万，利息每年１４０００元，管理费和杂项开支３０００元；收入方面，租金收入每年１００００元。

       加减之后，Peter的新应税收入为：４００００＋１００００－１４０００－３０００＝３３０００元。

       这里还有一项账面损失要扣除，即折旧费，我们算它１０００元好了。这样应税收入为３２０００元。Peter为此要交６７９１元的税。

       比较投资前投资后的税额，Peter在税上节省了２４０１元。

       如果你听过中介商包装过的地产推销讲座，你对这一套算法应有了解。他们通过Project的数据，夸大折旧费的作用，最后得出诸如“每周只花５０元，可以拥有一套布里斯班投资房” 之类的结论。我不质疑他们的数据，只是觉得这里有利益冲突，中介商夸这项目好，那是因为他们收了地产商的佣金吧。所以我的回答是，可以参考他们的理念，但要做好自己的功课，比如北京的房子现在的价格如何，他们有无卖贵价房，他们收取多少佣金，等等。同时可以问问其它地产商对国内项目的见解；如果有亲戚在北京，通过他们了解国内地产价格也不错。总之，凡事打个问号。

       Anyway，我曾经说过，初期我和老公否定过负扣税投资的方式。毕竟Peter投资前有４００００－９１９２＝３０８０８元的生活费，投资后，只剩３３０００－６７９１＝２６２０９元的生活费了。好像不怎么划算。

      但是经过数年的理论变迁，最终还是得考虑此法，现在城市里哪里找得到正扣税方式的投资房？

      所以我们在各项指标上要更精心计算。比如选房时，注意这个地区的增值潜力和人口变动，争取升值快于平均，空租率低于平均；买房谈判时，房价压低些；选择贷款时，比较利率（Comparison Rate）低些，利息少支出些；另外通过前面说的Value add的方法，使租金高于平均水平。

 
       总之，投资房地产，对诸位的未来，是不得已但却稳妥的选择。其次，它也是一件很有趣的事情。因为有兴趣，你们才会花这么长时间看到这儿。

       但是所有这些知识的搜集，对你们来说，不一定枯燥。我们曾经在每个周六上午，拿着一本UBD，在当地咖啡馆，晒着太阳，闻着咖啡香，坐上半天，研究City方圆１０公里有哪些小区；我也经常在搞懂几个术语或在老公实地勘探了几处房子后，给自己买个E/L的唇彩，给老公买件名牌

　　来源：