最近几周，各个银行和贷款机构已经纷纷提高贷款的固定利率，那些希望将贷款锁定在较低利率的贷款者是否已经错过了最好的时机？ 

    今年3月，一般的3年期固定利率只是略高于百分之五。而现在已经增加到大约百分之六点三，相比现在5.8%的标准可浮动利率，这是相当高的。而这目前只是在广告中出现的数字。大多数贷款者的浮动利率，还能够获得高达0.5个百分点的折扣。

    现在固定利率比几个月前高的原因是，债券市场预计经济危机会有所缓解和消退，债券市场在很大程度上决定了贷款利率。

    不过，对贷款者来说还是有第二次机会锁定一个不错的利率。很多经济学家并不认同债券市场，他们认为固定利率有可能再次下降，尽管不会像今年早些时候那样低。

“ 我倾向认为现在对固定利率来说还不是一个好时机，” AMP资本投资首席经济学家Shane Oliver说。他认为浮动利率在今后的一段时间内仍将保持在一个较低的水准，甚至还会有一定的下降。因为失业率还在上升，从历史观点上讲，央行在失业率上升的时候，会倾向于降息。

    浮动利率大体是根据央行的官方存款利率来制订。任何存款利率的变化也会影响到固定利率。如果存款利率下降，那固定利率也会相应下调。

    Oliver指出，债券市场对最近经济上的一些利好消息有些反应过度，“走得太远”。“几个月前错过固定利率好时机的购房者在今年晚些时候还会有第二次的机会。”

    央行继续降息的大门依然敞开着，Oliver预计，在今年年底前，利率最少还会降0.25%或者更多。央行的进一步降息将会降低长期债券的利率，这也将使固定贷款利率下降。但Oliver指出，固定利率不太可能回到今年早些时候那样低。10年期政府债券收益率可能下降高达0.5个百分点，固定利率也会下降差不多的比例。

    BT金融集团的首席经济学家Chris Caton说，失业率的上升会促使央行在12个月内降息0.5%。

    “我认为目前市场走势有点超前，未来央行将会紧缩银根（意味着现金利率将升高），这将使收益曲线提高，也就使得固定利率会上升。而由于失业率的进一步增高，如果市场逐渐相信央行将可能再次降低利率，那么固定利率仍将可能下降。”

    上个星期，期货市场已经将未来12个月的现金利率提升了0.5个百分点。

    CommSec首席经济学家Craig James对未来经济复苏持更加乐观的态度。他说现金利率可能已经到底，因为失业率可能不会比官方预测的更加糟糕。“即使我们没在现金利率的低点，那也已经很接近了，”他说。“我们已经看到金融业开始起稳，听到的坏消息越来越少，中国的经济已经有了很好的复苏迹象。”

    James并不预期央行会很快提升利率。但央行也不会在太长时间保持这么低的现金利率，而且央行也不希望帮助房屋市场创建另一个井喷行情，他说。

    央行已经不得已在过去十个月将现金利率迅速调低很多，当经济最终得到复苏时，现金利率也同样将会很快上升。在2008年年中的时候，变动抵押贷款利率大约在9.5%左右。从去年9月份开始至今，中央银行已经将现金利率调低了4.25个百分点。目前来说，3%的现金利率是自1960年以来的最低水准。

    利率有可能会继续下降。但最终，从现在开始最早1年或18个月，现金利率和贷款利率将会再次升高。“一些人喜欢在利率走向问题上存侥幸心理，” James说。但问题是，即使业内专家对于利率的走向也未必预测的那么准确。

    正常的现金利率水准应该大约在5.25%左右，但现在仅有3%。这意味着正常的贷款变动利率水准应该在8%左右，而不是现在的5.8%。如果变动利率回复到应有的水准，那么目前大多数银行提供的7%的五年期固定利率似乎也就不是那么昂贵了。

    许多提供贷款的机构都允许借款者将一笔贷款分成固定和变动利率两部分。但如果所选择的固定利率期限较短，可能会产生更高的费用。

     并非有了房屋贷款就意味着要过贫苦和低水准的生活。这里是要你在维持正常生活水准的基础上，尽量增加还款额，以达缩短贷款期限。实际上，很多家庭常常会把钱花在一些根本没有意义的地方。所以要经常提醒自己那些钱是可以省下来的。

     Tips 2. 尽可能做到定期偿还额外本金

    坚持每年或每隔一段时期采用一笔额外付款的方法来偿还贷款本金。此方法会大幅度减少贷款本金的数额，从而起到降低所需支付的利息与缩短还款的年限的作用。如果你有额外的收入，每年税务局的退税，年底的双薪或是卖二手货所得的钱等，都应该首先考虑将其作为偿还本金的款项。

    Tips 3.  选择两星期（Fortnight）的付款方式

    选择两星期付款方式比选择一个月付款方式更能减少贷款时间与所需要支付的贷款利息。这是一个非常聪明，但却容易被人忽略的还款方式。

    Tips 4. 维持最高的还款额

    当浮动利率改变的时候，银行和金融公司通常调整你正常的还款额，以此来维持你的还款期限与最初制定的保持一致。因为在贷款利率下降的时候，你每月的还款额就会减少。但是如果你保持还款额不变而保持高水平，在利率又下降时，你就会节省更多还款时间与金钱了。

    Tips 5. 还清房屋贷款后再存款

    尽量在你把房贷还清之后，再来建立你的存款账户，即使你能获得非常高的存款利息。比如房屋贷款利率现为5.3％，而假设现金存款利率为3％，那么你就会每年损失2.3％。但是每年澳洲的通货膨胀至少就会平均有二点几左右，这个损失就会抵消了大部分，另外你将要支付利息所得税大约20％。因此，有钱的时候，把钱还到房屋贷款上比把钱存在银行赚取利息更加有利。

    Tips 6. 查看银行对账单（Statement）

    常常听到一些人抱怨对账单上的还款额不正确或者银行多收了利息，又或者多收了其它费用等等。因此，要经常核对你的银行对账单，确定明白对账单上费用的收支情况。如果觉得有问题，立刻投诉。例如，当利率下降的时候，客户已经再三重复要维持还款额水准，可银行还是把还款额调低了。又如一些客户把浮动利率部分的贷款已经偿还，但银行还在继续扣款等。
    “我认为目前市场走势有点超前，未来央行将会紧缩银根（意味着现金利率将升高），这将使收益曲线提高，也就使得固定利率会上升。而由于失业率的进一步增高，如果市场逐渐相信央行将可能再次降低利率，那么固定利率仍将可能下降。”     上个星期，期货市场已经将未来12个月的现金利率提升了0.5个百分点。

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